银河证券 越秀服务2026年中报: 物管基本盘稳占6成营收, 非住拓展成效显著, 逆市跑出高质量发展节奏

8月24日，越秀服务（06626.HK）发布2026年中期业绩公告，在行业整体增速放缓、分化加剧的背景下交出了一份“稳中有进、质效双升”的答卷。报告期内，公司实现营业收入19.15亿元，保持稳健增长态势；股东应占盈利2.24亿元；建议中期派息每股0.089元人民币，同比增长12.1%，派息率提升至60%。

越秀服务非执行董事兼董事会主席–江国雄先生（左二）、执行董事兼财务总监–李慧婷女士（右一）、执行董事-徐健辉先生（左一）

2026年以来政策端持续释放行业利好：“物业服务质量提升行动”首次纳入国家“十五五”规划，存量土地盘活机制推动不动产运营需求扩容，物业服务更是被正式纳入国家消费扩大框架。多重政策共同指向存量运营升级、服务价值提升的行业新方向，为物企高质量发展提供了明确的政策支撑，也与越秀服务的战略方向深度契合。

越秀服务非执行董事兼董事会主席江国雄表示：面对行业变革机遇与挑战，公司将紧扣全年“精益服务、管理革新、优化结构、逆势奋进”核心工作主题，坚持以客户价值为根本、以运营效益为导向，稳扎稳打夯实基础服务基本盘，精准提速市场规模拓展，放大增值服务第二增长曲线效能，全面深化数智化科技全域赋能，全方位、体系化构筑差异化核心竞争优势，稳步推进高质量可持续发展，向“客户信赖的智慧城市服务领导者”的目标奋进。

物管收入占比近6成，零负债+高派息筑牢抗周期底盘

报告期内，公司收入结构持续优化，抗周期能力显著增强：基础物管收入增长17.3%至8.4亿元，占总收入比例扩大至44%；基础物管+商业运营及管理为11.31亿元，同比上升10.1%，占总收入比例提升至59%；整体毛利率21.5%，保持稳定。物管基本盘收入占比已近六成，收入稳定性与可持续性进一步增强，全年收入指标稳健增长。

财务盘面同样稳健。截至2026年6月末，公司现金及定期存款49.70亿元，较2025年末有所增加；上半年经营性现金流净流入1.03亿元。公司上半年派息率为60%，和去年同期比增加10个百分点，每股派息0.089人民币，同比上升12.1%，以真金白银的分红回馈广大股东，充分彰显了公司对自身发展前景的信心和稳健的财务实力。

广州国际金融中心IFC

越秀服务管理层表示，公司将保持稳定的派息政策，与股东持续共享经营成果。据行业分析师指出，稳定的现金流与高比例分红，正在成为物业板块估值的重要支撑。

满意度逆市提升4.9分，退低效项目+做服务加法打造长期口碑

截至6月30日，公司管理规模达7982万平方米，较2025年末增长8.6%，其中94%位于一二线城市，大湾区占比63%，服务业主34万户。期内公司新增在管面积1129万平方米，同时主动退出低效项目494万平方米，在管项目组合持续优化。

北京璞樾项目会所为业主提供全场景隐奢服务

上半年，公司四保一服月度分散调研满意度88.1分，同比提升4.9分，在行业口碑指标普遍承压的背景下实现逆市上行。口碑背后，是服务标准体系的全面落地，按质价相符原则实施分级精益管理，以数智AI工具打通服务执行全链路，推动客户感知显性化。面向AI时代，越秀服务打造的智慧物业操作系统已整体落地，这套系统以H-R-A（人/机器人/AI）资源动态混编为核心，通过智慧工单串联项目运营全周期，实现“客户满意、智慧劳动力、集成指挥”三大中枢协同运转，打破了

传统物业的信息孤岛，实现了服务全流程的可视化、可追溯、可优化，既有效释放一线人力聚焦业主高频需求，也让服务标准可复制落地，切实提升客户服务体验与业主满意度。

越秀服务集成指挥中心大屏

行业认可也与客户口碑相互印证，2026年，公司获评克而瑞中国物业企业综合实力TOP10、中指院广州市物业服务质量领先企业TOP1等重磅殊荣。越秀服务管理层表示，公司将继续“做减法”筛出低效项目、“做加法”沉淀服务口碑。

在增值服务方面，上半年社区增值服务收入4.06亿元。公司围绕空间、人、资产三大核心需求开展垂直深耕，空间运营方面，自持零星商业保持出租率92%、收缴率98%双高，并完成肆玩咖啡3.0品牌升级；社区生活服务深化“线上商城+线下前置仓”运营，提升选品及供应链能力，打造百万级爆品矩阵；资产服务发展存量社区换新，助力新房品质交付，持续拓宽、调优业务布局。

越秀服务自营品牌“肆玩咖啡”上海和樾长宁门店

从需求侧看，社区零售、家政、美居、空间运营、资产管理等业主刚需赛道需求持续释放，社区消费提质与资产运营升级正成为行业价值链延伸的主要方向。越秀服务管理层表示，公司将依托社区近场优势与业主信任，促进社区生活服务消费、挖掘存量居住升级消费，并持续发展自营品牌，推动增值服务向运营型、民生型转型，为广大业户提供更优质、便利、实惠的生活服务。

新增合约面积同比上升74.8%，强运营+拓标杆打造第二增长曲线

上半年，公司市场拓展提速明显，市场化能力实现高质提升：新增合约面积1042万平方米，同比增长74.8%。上半年，公司依托非住业务事业部成功拓展多个高附加值项目，相继中标无锡霞客国际文旅中心、杭州复尚/星尚大厦、穗深城际、广商中心等标杆项目。公司管理层表示，未来将重点攻坚政府机关、企业总部与产业园区、金融机构（银行）、高校四大优质细分赛道，同步辐射医院、博物馆、公园等特色业态，严守准入标准保品质、聚焦核心市场提密度、深挖业态潜力增厚度。

越秀服务上半年市场拓展代表项目

非住宅业态覆盖写字楼、商业综合体、公建场馆、交通枢纽等多元复杂空间，对综合服务能力要求更高。公司一方面打造标准化、高效率、可迭代的智慧物业操作系统，以一体化管控底座适配不同业态特征，实现多系统融合打通与全链路数智化管控；另一方面构建“4+X”增值服务产品矩阵，梳理出56项可交付业务场景，覆盖工程服务、场地运营、能源服务等维度，形成“技术+产品”的双重能力支撑。

今年7月，公司试水写字楼包租经营，包租西安环贸中心6-11层，为全球头部金融机构汇丰提供租赁、物业管理、装修、设施管理及增值服务一站式解决方案，服务能力由“受托管理”延伸至“自主经营”，收入利润来源多元化。这样的标杆案例还有很多，在广州陈家祠，公司凭借讲解员技能等级自主认定资质，锻造金牌讲解队伍，以专业导赏助力岭南文化活态传承；在无锡霞客国际文旅中心，公司打造适配文旅综合体的全域场景化服务，以徐霞客IP串联文化体验、科普研学与度假休闲——既赋能项目运营，更激活项目价值。

有行业资深分析师评价，公司拓展重心已全面向非住业态转移，并加强盈利能力、业态契合度、长期成长性等多维度项目评估，聚焦核心城市与业态，提升区域项目密度，以优质的B端客户，为公司提供抵御行业周期波动的稳定收入，也为公司打开更宽广的成长空间。

结语

面向“十五五”，越秀服务发展路径已然清晰：以品质立基夯实基本盘，以战略深耕提高城市密度与赛道密度；持续提升商办、产业园、公建、TOD业态占比，构建稳定多元的收入结构。

政策的落点与企业路径正在同频，整个物业行业的竞争逻辑已从过去的“规模扩张”转向“品质制胜”，从“速度优先”转向“能力优先”。从本期业绩表现看，越秀服务的发展韧性持续显现：物管基本盘不断加固，服务口碑持续上行，业务版图有序延展，股东回报稳步加码，经营质量与增长的确定性同步提升，走出了一条“稳字当头、质效优先”的高质量发展路径，为行业转型发展提供了可借鉴的“越秀样本”。

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